Tien slimme tips voor het kopen van een huis

Het kopen van een woning voelt van buitenaf als een enkele grote beslissing, maar in de praktijk bestaat het uit tien of twaalf kleinere. Wat kan ik lenen, waar wil ik wonen, waar kijk ik naar bij een bezichtiging, wat bied ik, welke voorbehouden neem ik op, wat regel ik voor de sleuteloverdracht. Elk van die stappen heeft zijn eigen valkuil.

Deze tien tips volgen de volgorde van dat traject. Ze bevatten geen bedragen, want die verschillen per huishouden en veranderen bovendien per jaar. Ze bevatten wel de vragen die je in elke fase kunt stellen, aan jezelf en aan de mensen die je erbij betrekt.

Begin bij je maandlast, niet bij je maximale lening

Een geldverstrekker rekent uit wat je maximaal mag lenen. Dat getal zegt iets over de regels, niet over jouw leven. De vraag die telt is hoeveel je per maand comfortabel kwijt kunt zijn aan wonen, met ruimte voor onderhoud, verzekeringen, energie en een buffer voor tegenvallers.

Reken daarom eerst je huidige vaste lasten door en kijk wat er nu maandelijks overblijft. Dat bedrag, en niet het maximum uit de rekentool, is je vertrekpunt. In het artikel over een budget maken staat hoe je dat overzicht opzet zonder er weken aan kwijt te zijn.

Zet de eenmalige kosten apart op papier

Naast de koopsom staan de eenmalige kosten die voor rekening van de koper komen. Denk aan de notaris, de taxatie, de advieskosten, eventuele overdrachtsbelasting en de kosten van een bouwkundige keuring. Ze komen allemaal rond dezelfde week binnen, en ze zijn zelden mee te financieren.

Maak daarom een aparte lijst met deze posten voordat je gaat bieden. Vraag bij elke partij om een schriftelijke opgave in plaats van een mondelinge inschatting. Dan weet je precies welk bedrag er los van de hypotheek beschikbaar moet zijn op de dag van de overdracht.

Bezichtig met een vaste kijkroute

Een bezichtiging duurt kort en je bent afgeleid door indeling en inrichting. Werk daarom met een vaste route: eerst buiten om het huis heen, dan de kruipruimte of kelder, dan de zolder en het dak van binnenuit, dan de meterkast, en pas daarna de leefruimtes.

Let op de dingen die duur zijn om te herstellen: fundering, dak, kozijnen, vocht, elektra en riolering. Behang, keukenkastjes en kleuren zijn goedkoop te veranderen en horen niet je oordeel te bepalen. Fotografeer wat je opvalt, want na drie bezichtigingen lopen huizen in je hoofd door elkaar.

Laat een bouwkundige keuring doen

Een bouwkundige keuring kost geld en levert een rapport op met een inschatting van de herstelkosten op korte en langere termijn. Dat rapport verandert je positie: je weet wat er aan zit te komen en je kunt daar in je bod rekening mee houden.

Bij een woning van voor de jaren tachtig is zo'n keuring vrijwel altijd verstandig. Ook bij een recentere woning met een aanbouw, een dakkapel of een verbouwde badkamer loont het, omdat juist die ingrepen soms zonder vergunning of zonder ventilatie zijn uitgevoerd.

Onderzoek de omgeving op andere tijdstippen

Een straat is op woensdagmiddag een andere straat dan op vrijdagavond. Loop er daarom een tweede keer langs op een ander moment. Let op parkeerdruk, geluid, doorgaand verkeer en de staat van de buurpanden.

Kijk daarnaast naar wat er gepland staat. Gemeenten publiceren bestemmingsplannen en vergunningen; een geplande weg, een nieuwbouwblok of een horecabestemming naast je tuin is informatie die je voor het bod wilt hebben, niet erna.

Neem de voorbehouden serieus

Een voorbehoud van financiering geeft je de mogelijkheid om onder de koop uit te komen als de hypotheek niet rondkomt. Een voorbehoud van bouwkundige keuring doet hetzelfde als het rapport tegenvalt. Beide worden in een krappe markt vaak weggelaten om het bod aantrekkelijker te maken.

Weet dan wel wat je weglaat. Zonder voorbehoud ben je gebonden aan de koop en aan de gevolgen als de financiering strandt. Bespreek met je adviseur welk risico je werkelijk loopt voordat je die keuze maakt, en leg de afspraken schriftelijk vast.

Bied op basis van je eigen rekensom

De vraagprijs is een uitnodiging, geen waardebepaling. Wat een huis voor jou waard is, volgt uit je maandlast, uit de staat van het pand en uit de kosten die je op korte termijn moet maken. Zet die drie op papier voordat je een bedrag noemt.

Bepaal ook vooraf je bovengrens en schrijf die op. In een biedingsronde is de verleiding groot om er nog iets bij te doen, en achteraf blijkt die verhoging jarenlang in je maandlast te zitten. Wie de grens van tevoren vastlegt, hoeft hem in het moment niet te bedenken.

Lees de koopakte zelf, regel voor regel

De koopakte legt vast wat er meegaat, wanneer de overdracht plaatsvindt, welke ontbindende voorwaarden gelden en welke boete er staat op niet nakomen. Het is een kort document en het loont om het zelf door te nemen in plaats van erop te vertrouwen dat het standaard is.

Let vooral op de lijst van roerende zaken, op de datum van overdracht en op de ouderdomsclausule die bij oudere woningen wordt opgenomen. Vraag om uitleg bij elke zin die je niet begrijpt; dat is precies waarvoor de notaris en de aankoopmakelaar er zijn.

Regel de verzekeringen voor de sleuteloverdracht

Vanaf het moment van overdracht draag je het risico op het pand. Een opstalverzekering moet dus ingaan op de dag van de sleutel, niet in de week erna. Datzelfde geldt voor een inboedelverzekering zodra je spullen in het huis staan.

Kijk meteen naar de rest van je polissen, want een verhuizing verandert je risicoprofiel. In het overzicht van essentiele verzekeringen staat welke dekkingen voor een eigen woning gebruikelijk zijn en welke dubbelop kunnen zijn.

Plan het eerste jaar na de aankoop

De maanden na de overdracht zijn duur. Er komt vrijwel altijd een klus bij die je niet had voorzien, en tegelijk lopen de vaste lasten door. Reserveer daarom een bedrag voor onvoorzien onderhoud voordat je aan de keuken begint.

Zet daarna de terugkerende woonlasten op een rij en kijk waar structureel iets te halen valt. Het stuk over besparen op huisuitgaven behandelt de posten die in een koopwoning het snelst oplopen, van energie tot verzekeringen.

Het maximale bedrag dat je mag lenen is een uitkomst van regels. De maandlast die je wilt dragen is een keuze van jou.

Vragen om mee te nemen naar je adviseur

Welke rentevaste periode past bij de tijd die ik hier verwacht te blijven? Wat gebeurt er met mijn maandlast aan het einde van die periode? Welke kosten zijn eenmalig en welke komen jaarlijks terug? En welke voorbehouden adviseer je in mijn situatie op te nemen?